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[송금종 기자의 훈훈한 경제] 투기지역·과열지구 부동산 규제

투기지역·과열지구 부동산 규제

송금종 기자입력 : 2019.11.25 10:17:10 | 수정 : 2019.11.26 08:51:42

김민희 아나운서 ▶ 훈훈한 경제 시작합니다. 오늘도 쿠키뉴스 훈남기자 송금종 기자 나와 있습니다. 안녕하세요. 

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘은 어떤 주제를 두고 이야기 나눠볼까요?

송금종 기자 ▷ 지난 10월 14일. 금융위원회와 금융감독원은 부동산 시장 보완 방안 중 금융 부문 후속 조치 시행에 관한 보도 자료를 냈습니다. 이제는 투기지역 및 투기과열지구의 주택매매, 임대업자 모두에게 주택담보대출비율 LTV 40% 규제가 적용되는데요. 앞으로는 불법 거래 단속도 강화해 나갈 예정입니다. 자세한 규제 내용과 부동산 시장 상황 살펴보겠습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 금융당국은 신규 대출 신청분에 대해 LTV 규제를 확대 적용하도록 했어요. 주택임대 개인사업자의 주택담보대출에만 적용하던 LTV 40% 규제를 투기지역, 투기과열지구의 주택매매, 임대업자 모두에게 확대 적용하도록 한 건데요. 자세한 내용. 송금종 기자와 살펴보겠습니다. 송기자, LTV 40% 규제가 이제 다 적용되는 거죠? 예외 대상도 있습니까?

송금종 기자 ▷ 네. 규제 시행 전날. 그러니까 10월 13일까지 주택 매매 계약을 맺고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산 상 등록을 통해 대출 신청 접수를 끝낸 차주, 금융회사로부터 대출 만기 연장 통보를 받은 차주들은 이 규제를 적용받지 않습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그 외, 14일 이후 신규 대출을 신청한 경우는 모두 적용되는 거고요?

송금종 기자 ▷ 네. 당국은 행정지도로서 먼저 LTV를 확대 적용하고, 10월 중 규정 변경을 예고한 뒤 11월 안에 개정을 마칠 예정입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 그럼 부동산 시장 보완 방안 중 또 어떤 내용이 들어있는지 알아볼게요. 주택담보대출비율 확대 규제 외에 또 어떤 부분이 달라지게 됩니까?

송금종 기자 ▷ 전세대출 공적보증 제한입니다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사의 보증규정을 개정해 시행할 예정인데요. 앞서 당국은 갭 투자 차단 차원에서 전세대출 공적보증을 제한 대상을 시가 9억 원 초과 1주택자까지 확대하기로 했는데요. 여유자금이 있는 무주택자가 보증을 끼고 전세대출을 받은 뒤 해당 전세대출금을 9억 원 이상 고가 주택을 매입하는데 사용하는 것을 막기 위한 조치입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 전세대출을 이용한 갭 투자를 막기 위한 전세대출 공적보증 제한도 앞두고 있는데요. 정부의 의도는 한 마디로, 공적 지원을 받아 갭 투자를 하는 걸 막겠다는 것이죠?

송금종 기자 ▷ 네. 주택금융공사는 보금자리론을 받아 집을 사고 동시에 전세자금 보증까지 받아 전세로 사는 것에 대해 제동을 걸었습니다. 갭투자를 막기 위해 9억 원 이상 고가주택 보유자들에게 전세대출 공적 보증을 받지 못하도록 한 것과 비슷한 맥락으로 볼 수 있는데요. 개정안에는 보금자리론을 이용하는 사람이 전세자금 보증을 신청하는 경우 보증료를 높이는 내용이 담겨 있습니다. 기존 대출의 연장은 물론 신규 신청 모두 해당됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 예를 들어볼게요. 보증료가 얼마나 높아지는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 예컨대 2억 5000만 원짜리 전세자금을 대출받으려면 기본 보증요율은 연 0.18%입니다. 하지만 2년 전부터 보금자리론을 이용하고 있는 사람이 신청하면 0.2%포인트를 더해, 보증요율이 연 0.38%로 높아지게 됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 만약, 그보다 두 배. 그러니까 4년 전부터 보금자리론을 이용하고 있다면요? 

송금종 기자 ▷ 0.4%포인트를 더해 보증요율이 연 0.58%포인트로 높아집니다. 2억 5000만원에 대해 기본 보증률을 적용하면 45만원이지만, 가산보증률을 적용하면 각각 95만원, 145만원으로 보증료 부담이 늘어나게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 전세자금 보증료가 높아지는 데는 원래 어떤 요인이 영향을 주는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 소득 기준 초과와 보금자리론 동시 이용 밖에 없는데요. 보금자리론 동시 이용의 가산비율이 소득기준 초과보다 월등히 높습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그 부분도 예를 들어볼게요.

송금종 기자 ▷ 1주택자 중 부부합산 연 소득 7000만 원 이상인 경우 가산비율은 0.05%포인트입니다. 게다가 전세자금 보증료는 전세계약을 연장하는 2년마다 선불로 내야 하기 때문에, 보금자리론과 전세자금 보증을 함께 받으면 부담이 클 수밖에 없습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 결국 보금자리론과 전세자금보증을 동시에 쓰는 사람에 대해 보증료를 더 내게 하려는 건 전세대출을 통한 갭 투자를 막기 위한 조치로 볼 수 있는 거죠? 

송금종 기자 ▷ 네. 공기업의 지원을 받아 낮은 금리로 대출을 받는 것이 혜택이기 때문에, 동시에 받는 건 이중 지원이 될 수 있다는 겁니다. 그래서 주택금융공사는 동시 이용을 해소하기 위해 가산 보증료를 부과하게 됐다고 전했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부는 갭 투자 차단을 위해 관련 대책을 내어놓고 있는데요. 계속해서 쏟아지는 각종 규제에도 불구하고 서울을 중심으로 집값이 들썩이자, 정부가 이번에는 이상거래를 잡겠다고 나섰어요. 관련 내용 전햐주세요.

송금종 기자 ▷ 네. 국토교통부에 따르면 서울특별시, 행정안전부, 국세청, 금융위원회, 금융감독원, 한국감정원 등 32개 기관이 참여하는 2019년 서울 지역 관계기관 합동조사가 시작됐습니다. 부동산 시장의 불법 행위를 막아 이상거래로 인한 집값 상승을 막겠다는 의도지만, 거래 위축과 업계 반발 역시 피할 수 없을 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 ▶ 역대 가장 많은 기관이 참여한 것 같은데, 얼마동안 실거래 자료에 대한 고강도 집중조사가 이루어지게 되는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 조사는 12월까지 약 80일 동안 실시됩니다. 조사지역은 서울 지역 25개 자치구 전체이고, 그 중에서도 강남4구에 속하는 강남, 서초, 송파, 강동, 그리고 서대문, 마포구, 용산구, 성동구 등 최근 시장 과열징후가 포착된 8개 자치구는 집중 조사지역으로 선정되어 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 대출을 규제하고 다주택자 규제를 강화했음에도 불구하고 최근 고가 아파트를 위주로 청약시장이 과열되고 매매시장이 들썩이는 등 이상 현상이 발생하자, 정부가 그와 같은 조치를 취한 것으로 보이는데요?

송금종 기자 ▷ 네. 정부 관계자는 9·13 대책 이후 주택시장은 전국적으로 안정세를 보이고 있지만 서울을 중심으로 국지적인 상승세와 갭 투자, 이상거래 의심 사례 등이 증가하고 있다며, 9·13 대책의 안정적인 시장 관리 기조를 유지하면서 맞춤형 대응 및 보완책으로 시장 안정세를 확고히 할 계획이라고 전했습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 하지만 동시에 그러한 단속으로 인한 부작용도 있을 것 같아요. 일단 분위기 상, 거래 위축은 불가피할 것 같은데, 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 그럴 가능성도 있습니다. 투기과열지구 내에서 3억 원 이상의 주택을 거래할 때 제출 의무가 있는 주택취득 자금조달계획서를 꼼꼼히 확인하기 때문에, 당장 거래를 꺼리는 사례가 늘어날 것이란 분석입니다.

김민희 아나운서 ▶ 그럼, 아무래도 자금 조달이 불분명한 거래는 줄어드는 효과를 기대할 수 있을까요?

송금종 기자 ▷ 네. 지난 8월 이후 거래 신고건 중 수십 억 원에 달하는 주택을 자기 자금 없이 차입금과 임대 보증금만으로 매입한 차입금 과다 거래나 소득 출처가 불분명한 미성년자의 거래 등도 주된 타깃이기 때문에, 이러한 거래도 줄어들 것으로 예상되고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 역대 가장 많은 기관이 참여하는 만큼, 최대한 부작용 없이 시장 안정화에 도움을 줄 수 있었으면 좋겠습니다. 그럼 현재 부동산 시장은 어떤지, 자세히 살펴볼게요. 송금종 기자, 상황 전해주세요. 

송금종 기자 ▷ 현재 전국적인 침체 상황으로, 금융위기 이후 최저 수준의 지표를 보이고 있습니다. 주택산업연구원이 발표한 주택매매거래지수에 따르면, 올해 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로, 기준선인 1.00을 크게 하회했습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 아무래도 서울을 비롯한 수도권의 분위기가 더 좋지 않을 것 같은데, 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 네. 서울 서초는 0.37, 강남은 0.40, 노원은 0.44를 보였고요. 또 성남 분당이 0.27, 안양 동안도 0.40 등으로. 수도권 규제지역들은 기준 거래 값 대비 절반 미만의 거래를 보였습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 시장 분위기는 좋지 않지만, 단속은 점점 더 강력하게 계속 이어질 예정이라고요?

송금종 기자 ▷ 네. 국토부와 서울시 등 지자체는 10월 14일부터 공인중개사무소 등을 상대로 부동산 시장 합동 현장 점검반도 가동하고 있습니다. 단속 대상은 서울 지역의 주요 대단위 아파트 단지와 도시재생 뉴딜 사업지 중 주요 과열지역입니다.

김민희 아나운서 ▶ 어떻게 단속을 하는 건지 방법도 이야기해주세요.

송금종 기자 ▷ 따로 통보하는 것이 아니라, 거래가 많거나 이상거래 의혹이 있는 중개업소를 불시에 방문하는 식입니다.

김민희 아나운서 ▶ 그런 식의 불시 방문 단속. 과연 현장에서 괜찮을까요? 업계 반응은 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 업계는 그와 같은 단속을 시행하면 개점 휴업하는 중개업소가 늘어나고 거래가 줄어들 것이라는 우려가 큽니다. 또 정부 정책이 거래를 지나치게 옥죄는 방식으로만 시행되고 있다고 주장하고 있는데요. 한국공인중개사협회 관계자는, 억울하면 조사를 받으면 되지 않느냐고 하는데 계약서에서 문구가 하나 빠진다거나, 체크해야할 것을 체크 안 했다거나 하는 등 투기와 관련 없는 부분으로 업무정지 3개월, 과태료 500만원 나오니까 차라리 문을 닫는 곳이 많은 것이라고 항변했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 무조건 모든 걸 공인중개사와 업소 탓으로 돌려서는 안 되겠죠. 하지만, 이 같은 거래시장 압박 기조는 내년부터 더욱 본격화될 전망이라고요?

송금종 기자 ▷ 네. 국토부는 국지적인 시장 과열과 자금 출처가 의심되는 이상거래 발생 시 즉시 조사에 나서는 상시조사체계를 가동할 계획이라고 밝혔습니다. 국토부는 지난 8월. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정으로, 거래질서 교란행위에 대한 직접 조사권을 확보했기 때문에, 내년 2월 21일부터는 국토부와 감정원의 실거래상설조사팀을 신설해 전국 단위의 이상거래 즉시 및 상시 조사 체계를 갖출 계획입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 금융위원회와 금융감독원은 금융 부문 부동산 시장 보완 방안 후속 조치를 시행하며, 기존 주택임대 개인사업자에게만 적용되던 규제가 확대되었는데요. 거기에 역대 최대 규모의 현장 조사에 나서면서 부동산 시장은 살얼음판을 걷고 있습니다. 필요한 규제가 이루어지는 것은 맞지만 억울한 피해자가 생기거나 자율경제 시장이 과도하게 영향을 받은 일은 없어야 하겠습니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다. 


송금종 기자 song@kukinews.com




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