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삼성·GS건설, 강남역 일대를 잡아라…재건축 분양 맞대결

유수환 기자입력 : 2018.06.05 05:00:00 | 수정 : 2018.06.05 00:09:24

삼성물산과 GS건설이 서울 상권 중심지 강남역 일대에서 아파트 분양으로 맞대결을 벌인다. 

강남역 일대(서초구 서초동)은 상권과 학군, 교통 편의성이 모두 우수한 곳이다. 특히 이 지역은 신분당선 연장선 확대, 경부고속도로 지하화 사업 등 여러 호재들이 있어 반포동과 개포동을 잇는 분양 시장 강자로 떠오르고 있다. 

삼성물산과 GS건설은 이번 분양에서 특징을 극대화해 소비자들에게 어필할 예정이다. 강남 재건축 단지인 만큼 조합원과 분양가 조율도 관건이 될 전망이다. 

서초 우성1차 재건축 단지 현장 (사진=유수환 기자)


◇ 서초동, 신분당선 연장·경부고속돌 지하화 등 호재로 눈길

서초구 서초동은 강남권 일대 주택시장에서 반포, 개포동에 비해 큰 주목을 받지 못했다. 하지만 최근 여러 호재가 겹치면서 다시 시장 분위기가 과열되고 있다.

우선 지난 2015년 개통된 신분당선 효과로 강남~판교~광교 일대 인구 유동이 수월해졌다. 또한 강남과 용산 그리고 은평뉴타운으로 이어지는 신분당선 서북부 연장도 추진되고 있어 교통 편의성은 한결 개선된다. 서울시는 지난 4월 분당선 서북부 연장의 예비타당성 조사 대상사업 신청서를 지난달 국토교통부에 제출했다.

이어 경부고속도로 한남IC(나들목)~양재IC 구간(6.4㎞) 지하화 사업 추진도 대형 호재 가운데 하나다. 

경부고속도로 한남IC(나들목)~양재IC 구간 지하화가 이뤄지면 서울 여의도공원 2.5배(60만㎡) 면적의 지상 부지에 기업 연구개발센터와 백화점, 문화시설, 공원 등이 들어설 전망이다. 주거환경 개선도 호재로 작용한다. 서초동 일대는 교통과 교육 여건 등 우수하지만 경부고속도로와 연결된 탓에 주민들이 소음과 환경 문제로 불편을 겪었다. 경부고속도로 지하화 구간이 생길 경우 이런 문제도 해결될 수 있다고 한다.

또한 롯데 칠성부지 개발 가능성도 수면 위로 오르고 있다. 서초구는 지난 4월 5일 강남역에서 서초역까지 이르는 서초대로 일대 58만㎡에 대해 사유지 도로, 법원단지와 롯데칠성 부지를 구역별로 개발하는 ‘서초로 지구단위계획안’을 마련하고 열람 공고에 들어갔다. 

롯데칠성과 코오롱 부지(약 8만㎡)는 강남 최대 금싸라기 땅으로 꼽히지만 개발 논의가 지지부진했다. 층수 개발, 기부채납, 통합개발 등 이견 차가 있어서다. 하지만 최근 서초구의 지구단위계획안을 통해 소유부지별 개발이 허용됐다.

무지개 아파트 재건축 현장 (사진=유수환 기자)


◇ 강남역 인접 준역세권 단지…상권 풍부·주거환경 물음표

서초동 우성1차와 무지개 아파트는 지하철 강남역과 인접한 준역세권 단지다. 준역세권은 걸어서 아파트까지 약 15분 가까이 걸리는 곳을 의미한다. 두 단지 모두 신분당선과는 가깝지만 지하철2호선 라인과는 다소 떨어져 있다. 특히 무지개 아파트의 경우 동에 따라 지하철과 거리가 차이가 날 것으로 보인다.

또한 9호선 신논현역과 거리는 비역세권이지만 도보로 갈 수 있을 만큼 인접한 곳에 위치해 있다. 

단점으로 꼽히는 것은 자연환경이다. 주위에 녹지가 많지 않고 단지와 인접한 곳에 경부고속도로(서초IC·남부순환로)와 연결돼 소음과 매연도 있는 편이다. 특히 무지개 아파트는 서초IC로 통과하는 도로변과 마주하고 있어 입지 면에서 다소 불리하다. 또한 삼성전자·삼성생명 인근에서 집회도 자주 열려 여름철에는 소음에 시달릴 수 있다고 지역 내 공인중개업소 관계자는 말한다.

상권과 학군은 우수한 것으로 나타났다. 우선 두 아파트와 인접한 곳에 있는 강남역 일대는 서울시를 대표하는 복합상권으로 유동인구가 활발하다. 

교육시설로는 서이초, 서운중, 서초문화예술고, 서일초, 은광여고, 서울교대 등이 있다. 특히 단지 바로 근처에 서이초등학교가 있다. 

◇ 삼성물산·GS건설 차별화된 설계로 ‘승부’…분양가·일반물량 고층 비중 관건

GS건설은 무지개 아파트에 특화 설계를 적용할 예정이다. 지난 2015년 무지개 아파트 수주전에서 삼성물산을 꺾은 비결은 특화 설계를 적극적으로 내세워서다. GS건설은 조합이 요청한 가구 수보다 6가구 많은 1487가구를 재건축하는 방안을 제안했다. 가구 수가 많을 수록 조합원 부담은 적다. 삼성이 제시한 가구수는 1435가구. 주차장 대수도 조합원 제시안(2076대) 보다 898대 많은 2974대를 제시했다. 

특화 설계안에서 가장 눈길을 끄는 내용은 당초 10개 동으로 계획된 단지를 9개 동으로 바꾸는 대신 2만㎡ 규모의 단지 내 중앙공원(가칭 ‘그랑파크’)을 만들기로 한 것이다. 한 개 동이 줄었지만 소형 평형 비율을 높여 오히려 가구 수는 1487가구로 당초 조합이 제안한 1481가구보다 6가구 늘렸다. ‘층간 소음’을 해결하기 위해 바닥 슬래브(다층 건물의 층) 두께를 일반 아파트보다 두꺼운 250mm로 한다. 

삼성물산도 래미안 브랜드가 내세우는 IOT(사물인터넷) 적용을 통해 차별화에 나섰다. 삼성물산은 지난달 28일 서울 송파구 래미안갤러리에 열린 언론 사전 공개에서 ‘미래형 스마트홈’을 내세우는 ‘래미안 IoT 홈랩’을 선보였다. 

‘래미안 IoT 홈랩’은 사물인터넷을 활용한 신기술을 도입해 삶의 질을 높이는 미래 주택문화 시스템이다. 현관에 들어서면 에어샤워 시스템이 작동해 미세먼지를 털어주고, 거실에서 손을 흔들면 커튼이 자동으로 열리는 스마트홈이다.

삼성물산은 올해 상반기 분양되는 강남 재건축 단지 ‘서초우성1차 래미안’에 적용할 계획이라고 밝혔다.

두 단지가 차별화를 꾀한 만큼 분양가 역시 높게 책정될 전망이다. 지난 2015년 서초동에서 분양한 ‘래미안 서초 에스티지S’의 당시 분양가는 3.3㎡당 평균 3850만원이었다. 올해 입주한 이 단지의 현재 시세(84.8㎡ 기준)는 18억5000만원으로 3.3㎡당 4000만원을 훌쩍 뛰어넘었다. 지역 내 공인중개업소 관계자들은 현재 조합원들이 래미안 서초 에스티지S 보다 많은 분양가를 요구하고 있다고 전했다. 

GS건설의 무지개 아파트(서초 그랑 자이)도 4000만원이 넘는 분양가를 기록할 것으로 예상된다. 인근 공인중개업소 관계자에 따르면 GS건설은 2015년 수주 당시 무지개 아파트 조합원을 상대로 시세 대비 최고 분양가로 책정하겠다고 설득한 바 있다. 

두 단지 모두 비슷한 입지에 들어서는 만큼 분양가와 일반분양 고층 구성에 따라 소비자들의선택도 달라질 것으로 예상된다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com




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